注文住宅を建てる際に、知っておいた方が良い事の一つに建ぺい率と容積率という家を建てる際の制限があります。
建ぺい率と容積率によって建築可能な建物の大きさが左右されますので、場所によっては建てたい大きさの家を建てられない場合もあります。
また土地価格にも影響しますので、基本的な内容を知っておくことで家を建てる際や土地を選ぶ際に役立ちます。
建ぺい率
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことを言います。
つまり建ぺい率の制限とは、敷地面積に対する建築面積の割合が定められた建ぺい率より小さい建物を建てなければいけないという制限になります。
例えば、50坪の土地に対しての建ぺい率60%の場合、50坪×60%＝30坪まで建物を建てることが出来るということになります。
建ぺい率は40%であったり80%であったり場所によって様々です。
建ぺい率100%という地域や建ぺい率の指定のない地域などもあり、建ぺい率のパーセンテージ(%)は建築基準法の用途地域に応じて建ぺい率を制限しています。
建ぺい率の制限でよく勘違いされるのが、土地50坪で建ぺい率60%であった場合、30坪の家までしか建てることが出来ないという勘違です。
建ぺい率は敷地面積に対する主に1階の面積の割合の制限となるため、2階建てや3階建てで40坪や50坪の建物を建てることが可能な場合もあるという事です。
敷地面積に対する2階や3階を含めて何坪まで建てられるかというのは「容積率」の制限になります。
先ほど、建ぺい率の制限は敷地面積に対する主に1階の面積と書きましたが、その主にという意味は1階の面積以外に例えば玄関ポーチなども建ぺい率に含まれたり、オーバーハング部分が1ｍ以上飛び出ている場合や、2階が1ｍ以上飛び出ている場合、そしてバルコニーなどが1ｍ以上飛び出している場合なども、飛び出している部分から1ｍ差し引いた部分が建ぺい率の制限を受けます。
建ぺい率には緩和があり、防火地域の耐火建築物は建ぺい率のパーセンテージ(%)が少し緩和されます。
他にも特定行政庁の定める角地(敷地に対して2方向に道路が面しているなど)で一定の隅切りがある場合で特定行政庁が認めた場合は建ぺい率の緩和という処置がとれます。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床面積)の割合です。
建物の1階・2階・3階などのすべての床面積の合計が容積率の制限の中に納まる必要があります。
建ぺい率は主に1階の床面積の制限に対して、容積率は建物全体の床面積の制限となり、建ぺい率同様、容積率も建築基準法の用途地域に応じて指定容積率を制限しています。その範囲は50%～1300%とかなり広い範囲となっています。
容積率には全面道路による制限というものがあり、この全面道路による制限は全面道路の幅員が12ｍ未満の場合にこの制限を受けます。
その計算式は全面道路の幅員(m)×0.4または0.6×100%となります。
0.4または0.6というのは用途地域に応じて特定行政庁が定めているため役場で確認する必要があります。
ただし、全面道路による制限が300%であり、指定容積率が200%などの場合は、より厳しい容積率の制限を受けることになります。
容積率は敷地の面積に対して建物の面積が何倍まで建てられるのかということなので、容積率の数字が大きいということは3階建て以上の高い建物を建てられる可能性が高いということです。
建ぺい率などの確認は都市計画図やブルーマップと呼ばれる地図に記載されていますが、正確に調べるには役場の都市計画課や建築指導課などで調べるのが確実な方法です。
土地の購入前や家を建てる前にしっかり調べておくことをオススメします。
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